排他非訟の手続き

排他非訟は、借地権の所有者が売却を希望しているのに、地主が承諾しない場合に利用できる制度です。地主に対して、裁判で借地権売却の正当性を明らかにして法的に売却の承諾を得る方法を指します。裁判ともなれば大事ですし、地主側も面倒なことになったと感じるでしょう。ゆえに、地主と借地権所有者との関係がさらに悪化する引き金となる可能性もあります。

裁判所では、地主にとって借地権の売却先が不利にならないかどうかを調査します。同時に、売却の理由が正当かどうかも判断されます。裁判所が許可すれば、借地権の売却にゴーサインが出ます。とはいえ、排他非訟は最後の手段といえる方法です。地主の意向も、十分に尊重することが後々のためにも大切です。

裁判となれば、専門家の力を借りて対策することが大切です。特に重要なのは、借地権の売却が地主にとって不利益にならないことの証明です。専門家にもいろいろいますが、売却自体に加えて裁判費用もかかるとなると、そのぶんマイナスが出てしまいます。経費の面から考慮しても、プラスにつながる専門家への相談が望ましいでしょう。排他非訟は最終手段で、まずは地主との良好な関係性を保ちながら売却の交渉をしていくことが必要です。早い段階で、専門家に相談することをおすすめします。

借地権の売却相場

借地権の売買にあたって、価格を算定するのは一筋縄ではいきません。そもそも、売却する相手によっても、売却価格は大きく異なってくるのです。最も高く売却できるのは、地主に借地権を買い取ってもらう方法です。同時売却や等価交換となる場合もありますが、スムーズに交渉がまとまりやすい売却方法といえるでしょう。

更地価格に借地権割合を乗じて、借地権の売却評価をすることもあります。必ずしも正解とは言えない方法ですが、国税庁が相続税を算出するために決めた借地権割合はないがしろにできません。借地権割合を取り入れつつも、地主との関係性によって差が出てくるのが借地権の売却評価の複雑なところです。より高い評価額を求めるには、地主との関係を良好にしておくことが重要です。

売却先などにより、借地権の売却評価額が異なる例として、地主に売却するケースの他にも3つの種類があります。第三者に借地権と低地を売却する場合、地主の承諾を得て第三者に売却する場合、地主の承諾なしで売却する場合です。地主の承諾が得られない場合は、排他非訟手続きを取ることになります。これは裁判にあたり、個人が1人で手続きを行うのは困難です。専門家の力を借りたほうがよいでしょう。

借地権の売却条件

借地権を所有していても、場合によっては有効活用できていないことがあります。持っていても仕方がないので、売却したいという方もいるでしょう。ところが、地主が承認しない限り、借地権の売買はかないません。中には、地主が借地権を買い戻してくれるケースもあります。第三者への譲渡に承認し、次の借地人と上手につきあっていく地主もいます。いずれにしても、借地権の売買には地主との交渉が必要になってくるのです。

地主が買い戻すなど、シンプルな形で交渉が進めばよいのですが、第三者への譲渡となると難しい顔をする地主が多いものです。地主にとっては貸していても自分の土地ですから、第三者への売却には承認し難いものがあって当然です。そこで問題となってくるのが、借地権に疎い素人が自力で交渉しようとすること。専門的な知識と交渉力を備えた人物に、交渉を任せたほうが話がうまくまとまりやすくなります。

借地権の所有者が売却をしたい意思があっても、地主の意向を尊重することも大切です。何しろ地主の承認がなければ売却は不可能ですから、地主にどのような意向があるのかを明確に聞き出す必要があります。地主によっても意向が違うはずですが、主なケースとしては売却するくらいなら返却してほしい、借地経営を続けたいといった意向が挙げられます。

借地権の売却方法

ただ所有していても無用に思えて、売却したいと考える人が多いものが借地権です。しかし、借地権を売却するためには、地主の承諾が絶対条件です。売却方法自体にはいくつかの種類がありますが、地主の承諾をスムーズに得ながら有利な売却となるのが一番です。

借地権の売却の第一条件となるのが、地主の承諾を得ることです。地主が借地権を買い戻してくれれば問題ありませんが、地主にも都合があります。そこで第三者への譲渡という選択肢が出てくるのですが、地主がこれを拒否する場合も少なくありません。地主にとっては、借地権を経営し続けたい意向を持っている場合もあるためです。

借地権の売却評価額には、借地権割合を参考にすることもあります。しかし、基本的には、売却評価額は売却先などによっても大きな差が出てきます。最も高い価格で売却できるのは、地主に買い取ってもらうことです。他の方法では、第三者への借地権と低地の同時売却、地主の承諾を得ている第三者への売却、地主の承諾を得ていない第三者への売却がありますが、地主の承諾がない場合は排他非訟となります。

排他非訟は、裁判所で借地権の売却に正当性があるかどうかを調査したり判断したりしてもらう方法です。借地権の売却は、借地権所有者に正当性があるだけでなく、地主にとっても不利益となってはいけません。これらを調査して、承認されれば、借地権の売却が可能になります。ただし、地主との関係性にヒビが入る可能性もあるため、借地権の売却を考え始めたら、早い段階で専門家に相談したほうがよいでしょう。